——市“三旧”办负责人解读《市“三旧”改造项目审批办法》等配套文件

 

    立足土地资源国情、省情，大力推进节约集约用地，千方百计盘活存量土地，统筹保障发展和保护环境，是当前和今后一个时期我们深入贯彻落实科学发展观，确保经济社会又好又快发展的重大课题。以旧城镇、旧厂房、旧村庄改造为主要内容的“三旧”改造，是经过省委汪洋书记向国土资源部积极争取，去年国土资源部正式同意广东拥有为期三年的先行先试的政策。可以讲，这一特殊政策的出现，对我市加快经济发展方式转变、构建和谐社会、增加农民收入都具有深远的现实意义。

    “三旧”改造是消除基层不稳定因素的有效途径。“三旧”改造政策，进一步简化了补办征收手续，为企业及相关用地完善历史用地手续提供了可能，有效解决了历史遗留问题，化解了基层矛盾。

    “三旧”改造是节约集约利用土地资源的迫切需要。中央每年批给广东的用地指标是20万亩，下放到各市的用地指标大概是1万亩，远远不能满足经济社会发展的需要。就我市而言，目前已利用土地普遍存在着低效、粗放的用地现象，通过“三旧”改造，激活土地的再次利用，进一步提升土地集约化利用水平，将成为我市经济发展的二次动力。

    “三旧”改造更是一次千载难逢的历史机遇。“三旧”改造政策，是一项全新的政策。但同时，“三旧”改造政策也是一项时效性很强的政策，其中涉及完善历史用地手续等政策只适用到2012年底。机不可失、时不再来。“三旧”改造政策和工作哪个地方把握得好，哪个地方就能抢得先机，就能率先得益；谁把握不好，谁就会错失良机。

 

    “三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄的更新改造。 “旧城镇”改造项目，主要是指市区和各县（市、区）、镇（街道）城区内的旧村庄、旧商铺、旧厂房等的改造；“旧厂房”改造项目，主要是指市、县（市、区）、镇（街道）、村和工业园内的旧厂房的改造，含严重影响市容市貌的临时建筑，重点改造范围是上世纪90年代及以前建设的单层简易结构旧厂房；“旧村庄”改造项目，主要是指在“城中村”、“园中村”、“空心村”等推进农民公寓建设、旧物业改造和村容村貌整治。

    “三旧”改造特殊政策的共同适用范围：除边角地、夹心地、插花地外，必须是已使用的建设用地；必须是纳入改造规划和年度实施计划的“三旧”用地；必须制定改造方案，实行完善手续与改造相挂钩；必须是2007年6月30日前发生的用地；必须在2012年前实施，之后不再适用。

    目前，我市“三旧”改造标图建库、专项规划、配套政策等三项前期工作已完成，全市标图建库项目共981宗、用地面积85994.6亩。其中江城区（含中心城区、高新区、海陵区）275宗、用地面积35644.3亩，阳春市213宗、用地面积9512.4亩，阳东县310宗、用地面积30250.3亩，阳西县183宗、用地面积10587.6亩。全市标图建库项目中，旧城镇360宗、用地面积44776.2亩，旧村庄298宗、用地面积17565.1亩，旧厂房323宗、用地面积23653.3亩。

 

    ——“三旧”改造用地规划管理技术和收费优惠。按照旧规定，“三旧”改造项目必须符合控规原定指标，不得擅自提高容积率，不得擅自改变土地性质，不得擅自扩大用地范围。按照新政策，可以提高容积率。现有工业用地改造后不改变原用途，提高容积率的，不须补交土地价差。鼓励项目尽快实施，越早启动，优惠越多。

    若项目在2011年前动工建设的，超容积率需补交土地价差部分按30%缴交；若项目在2012年前动工建设的，超容积率需补交土地价差部分按50%缴交；若项目在2013年前动工建设的，超容积率需补交土地价差部分按70%缴交；若项目在2014年后动工建设的，超容积率补交土地价差不再享受优惠。

    ——市辖区“三旧”改造用地补缴地价优惠。按照旧规定，不论公开出让或协议出让的经营性用地都必须以土地评估价为出让底价。按照新政策，如原址用地改作商品房（住宅、商住）等经营性用途的，可以照顾历史成本，将地上合法建筑物纳入土地原用途评估价值。同时，出让金可返还，原土地权属人、集体同样受益。按照旧规定，原土地权属人最多只能由政府酌情补偿，不可能参与土地出让纯收益的分成。按照新政策，一方面原土地权属人受益，对纳入政府储备的原土地权属人，政府除返还给原土地使用权人土地原用途评估价值外，还可以在从土地出让纯收益中返还。

    ——土地出让纯收益优惠。在“三旧”改造项目中，需要搬迁的国有企业用地以及征收集体建设用地转为国有土地，由当地人民政府依法收回后通过招标、拍卖、挂牌或协议等方式出让土地使用权取得的收入收益，按规定全额缴入财政部门。在扣除收回或征收土地的补偿、安置、拆迁等费用后，可从土地出让纯收益中按不高于60%的比例拨付给原企业或农村集体经济组织，依照有关规定专项用于支持企业发展或原农村集体经济组织发展。